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对商铺投资宜谨慎而行
  浏览次数:2466次 上传人:  发布时间:2006-1-2  www.hkfc.cn 打印 关闭

   “一铺养三代”这句话不知道是什么时候开始流行的,也是时下许多新开盘的商业地产对外宣传的广告语。对此,投资商铺的老百姓应该如何看待?投资是要很理性的,不能听风是雨,我们要有理性的分析,商铺投资更是如此。
  一个楼盘的价值和价格往往不对等。就拿商业地产市场来说,开发商希望出售商铺价格高些,但投资者是一定希望得到价值大的商铺。那我们如何判断商铺的价值大小?是否值得投资?
  人气是永久旺还是分时旺
  说商铺就不得不说零售消费市场,因为商铺就是买东西消费的地方,你所选择投资的商铺的价值大小,很大程度上是由在这个商铺的消费力所决定的,这就跟它所在的区域又有很大的关系。
  我们投资买了铺是要租出去或者等升值后卖出去,就算自己做生意经营,也是希望能消费人气旺,多赚些钱财,所以来此商铺消费的人越多,这个商铺价值就越大,这除去经营方面的问题,更多的就是经过商铺人流多少来决定,经过人流越多则消费人口的基数就会越大。静态消费区平时并不具有人流,其中产生消费的多会是固定的人,而动态消费区中更多的是流动人群,如济南的泉城路每天在此的游客多达数万人,其区域的铺位价值现在都很难估量,因此商业区域的单位时空的人流很大程度上决定此商业物业是好是坏。但这并不是就定论静态消费区的商铺不好,其区域的消费人口规模和消费档次也能够使区域内的商铺的价值不菲,就拿阳光舜城和黄金时代的商铺来说,它们所在的区域周围没有大的商业设施,而居住人口的迅速增加,无疑大大提升了它们的升值潜力。
  谨防高回报率的承诺
  现在我们看到网上还有一些商业媒体对于商业物业投资回报分析文章中,15%的回报率是个经常出现的数字,说你花多少万买了个铺,然后多少钱租出去,如果是按揭还要把给银行的利息算进去,接着是一套投资回报的计算公式,然后是很正确的加减乘除,得出一个结论,基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收,以后你就净挣了,不仅如此,现在很多开盘的商业物业项目的宣传广告中和销售人员的滔滔不绝中,都经常的出现这个数字,笔者作为从事商业地产策划的职业人士,对此非常愤慨。很奇怪,为何15%居然就成了一种定论?谁下的?蛊惑人心,不负责任。
  商业物业投资是个要综合考虑的问题,不能像住宅物业投资一样,商业物业投资的动态性更强。如上我们所说过的,商业物业的价值很大程度上由人流和消费决定,而人流和消费又受交通、人文、历史、区域环境规划、规模、建筑物的特点、招商限制,还有整个商业零售市场、商品档次和时尚潮流等等多方面因素影响。在没有分析这些因素的情况下,或者只考虑几个方面,就妄下决定,是有很大风险的。
  要分析商铺适合经营什么
  我们就单拿商业物业建筑物的本身特点来说。每个商业物业的功能业态的分布是不同的,有的部分就只能做餐饮,有的就只能开精品店,而各个行业的品牌客户在做店址选择时,都会有其最高租金标准,其中餐饮的租金较低,而精品店和品牌服装专卖店比较高。所以在要投资购买商铺时,要分析它能做什么不能做什么,再分析所选择的租客中,租金会在什么范围内,然后了解其周边商铺情况,得出最可行的租金估价,再算投资回报。不同业态的商铺的投资回报也是不同的。
  要看商铺的前景商业环境
  而且考虑投资商业物业更要考虑其商业环境的前景,要有发展的眼光。有许多投资买家买一些看似很偏位置的铺位,几年之后,此地逐渐形成商业氛围,区域商业物业价值迅速攀升,虽然前期租金很低,商户难寻,但时机成熟之时,就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出,这哪里又是15%的概念。 


我们要想成为商铺投资中的不败赢家,就要信自己,去了解商业物业的特性,学习商业地产市场的规律,并且要懂经营。有房子谁都会住,但生意不定谁都会做,那我们就从商铺投资中去学做生意,以至于更多的东西。

  
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